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中國社會科(ke)學院城(cheng)市(shi)與競爭力研究中xing)鬧魅文 舴山趙謚行(xing)律綣鍬么成(cheng)媳硎荊020年,樓市(shi)將繼續處(chu)在降溫通道(dao),在沒有重大政策轉向(xiang)和意外事件(jian)沖擊下(xia),不會出現劇(ju)烈波動(dong)。

發言摘要如下(xia)︰

2019年的(de)回顧(gu)

2019年,樓市(shi)初(chu)步進入(ru)穩定健康發展(zhan)狀態,基本實現三穩調(diao)控目(mu)標,是近年來最好的(de)ne)刺 >嚀蹇kan)︰

第一,時ben)瀋希 戎杏斜洌 募灸孀 /p>

全國房價(jia)增(zeng)幅經歷(li)降、升、降再企穩的(de)過程,同比reng)齜019年6.6%。銷(xiao)售額(e)變動(dong)總體平穩,月lu)壬唐pin)房銷(xiao)售額(e)增(zeng)長率有升有降,2019年同比reng)齔0.1%。新開工(gong)面積、施工(gong)面積與竣工(gong)面積之間的(de)增(zeng)幅差距(ju)由大變小。反(fan)映出總體的(de)nan)址(zhi)抗gong)應在增(zeng)長,潛(qian)在供(gong)給又在持續增(zeng)加。待售商品(pin)房面積持續下(xia)降,但下(xia)降由加速(su)轉向(xiang)減速(su)。2019年2月至10月,現zhi)看(kan)嫦xiao)比由17.94(月)持續下(xia)降到15.92(月),已處(chu)于6~18個月的(de)合(he)理區間。期房kan)嫦xiao)比由2016年的(de)3.1(年)下(xia)降至2017年的(de)2.8(年)和2018的(de) 2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力較之前有所增(zeng)加。全國房地產(chan)開發投(tou)資額(e)增(zeng)幅變動(dong)平穩,2019年同比reng)齔.9%。

第二(er),空間上,降溫明顯(xian),分化再現。

全國房價(jia)總體下(xia)降城(cheng)市(shi)數量和下(xia)降速(su)度超過去年同期。一、二(er)線城(cheng)市(shi)增(zeng)速(su)同頻回升,三、四nan)叱cheng)市(shi)增(zeng)速(su)共(gong)同下(xia)降。東部地區房價(jia)增(zeng)速(su)變動(dong)相(xiang)對平穩,中西部和tou) 鋇厙zeng)速(su)明顯(xian)下(xia)降。城(cheng)市(shi)群(qun)中xing)某cheng)市(shi)房價(jia)同比reng)鏊su)回升,非中xing)某cheng)市(shi)城(cheng)市(shi)房價(jia)增(zeng)速(su)有所下(xia)降。

分析原因︰總體上,面對復雜嚴峻的(de)國內經濟形勢,中央調(diao)控持續給力不動(dong)搖,基礎制(zhi)度改革(ge)邁出重要步伐(fa),效(xiao)果顯(xian)著(zhu),值得點贊(zan)。具體看(kan),持續調(diao)控的(de)力度qun)徒jie)奏(zou)直接(jie)和tu)浣jie)影(ying)響金(jin)融機構等市(shi)場的(de)行(xing)為(wei)和預(yu)期,導致(zhi)總體穩定的(de)前提下(xia),樓市(shi)冬(dong)冷、春熱、夏(xia)暖、秋涼,樓市(shi)年穩季變。

2020年展(zhan)望

2020年樓市(shi)將繼續保(bao)持“年穩季變”的(de)特點,空間持續分化,風險如影(ying)隨行(xing)。

第一,總體上,市(shi)場繼續處(chu)在降溫通道(dao)。在沒有重大政策轉向(xiang)和意外事件(jian)沖擊的(de)情況下(xia),不會出現劇(ju)烈的(de)波動(dong)。

具體看(kan),商品(pin)房價(jia)格(ge)同比reng)齜bao)持在5-8%區間,商品(pin)房銷(xiao)售面積同比reng)齜 bao)持在-1到2%,房地產(chan)開發投(tou)資同比reng)鏊su)將持續在7-10%區間內。

主要因為(wei)︰城(cheng)鎮(zhen)化率加速(su)期決(jue)定市(shi)場預(yu)期相(xiang)對樂觀。住房剛(gang)性、改善性和重置需求依然較大。炒房的(de)利(li)益機制(zhi)沒有xing)耆 ︰旯劬 煤屯獠炕肪扯苑康夭chan)不利(li)影(ying)響有限(xian)。樓市(shi)調(diao)控不太可能(neng)放松。

第二(er),時ben)瀋希 滴輪謝褂釁qi)伏和波動(dong)。

2020年春he)xia)秋冬(dong)的(de)樓市(shi)仍(reng)將面臨,升降交(jiao)替,窄幅波動(dong)。因為(wei)市(shi)場環境及預(yu)期在不斷變化中,調(diao)控政策或根據樓市(shi)當期和未來可能(neng)的(de)變化會適時微調(diao)。

第三,空間上,城(cheng)市(shi)分化可能(neng)持續凸顯(xian)。

2020年,一、二(er)線城(cheng)市(shi)、東部城(cheng)市(shi)、都(du)市(shi)圈城(cheng)市(shi)群(qun)、特殊資源(yuan)城(cheng)市(shi)與四、五(wu)線及以下(xia)城(cheng)市(shi)、西部東北城(cheng)市(shi)、城(cheng)市(shi)群(qun)以外、資源(yuan)枯(ku)竭城(cheng)市(shi)的(de)經濟和人(ren)口的(de)分化將持續。

主要因為(wei)︰經濟基本面變化決(jue)定樓市(shi)在空間上持續分化。2020年國家(jia)一些(xie)區域政策調(diao)整以及新的(de)區域規劃陸續出台(tai)將加劇(ju)分化。過去2017-2018年邊(bian)緣區域樓市(shi)的(de)逆襲將加劇(ju)分化。

第四,風險上,總體下(xia)降中局部可能(neng)上升。

當前的(de)均衡是鐵令下(xia)的(de)弱均衡,調(diao)控操(cao)作(zuo)若有不當bao) ?shi)運行(xing)有滑出合(he)理區間的(de)風險。市(shi)場主體尤其(qi)開發企業面臨資金(jin)鏈斷裂和破(po)產(chan)倒閉風險。總體存銷(xiao)比reng)俁然厴yu)示個別區域過剩嚴重。

2020年對策建議

應堅持調(diao)控不動(dong)搖,完善調(diao)控的(de)機制(zhi),加快相(xiang)關基礎制(zhi)度改革(ge)。

第一,重構房地產(chan)與宏觀經濟關系。妥善應對宏觀經濟和外部環境的(de)挑戰。讓住房回歸到民生的(de)初(chu)心、居住的(de)功能(neng)。在抑(yi)制(zhi)炒的(de)同時bao) ?指gang)性需求、改善性需求和重置需求。讓meng)仍(reng)齔?胛嚷?shi)並(bing)進,促進房地產(chan)的(de)ne) xing)升級帶動(dong)整體結構的(de)調(diao)整。加快城(cheng)市(shi)更新和舊房改造,讓房地產(chan)在調(diao)控中邁向(xiang)高質量發展(zhan)。

第二(er),堅持zhi)康夭chan)調(diao)控不動(dong)搖。提升調(diao)控的(de)政治佔位,保(bao)持戰略定力。強化三穩目(mu)標,落實主體責任。實施區間調(diao)控,把握節(jie)奏(zou)與力度,用好極(ji)限(xian)施壓。做好防(fang)控樓市(shi)雙(shuang)向(xiang)劇(ju)烈波動(dong)預(yu)案。

第三,完善“一城(cheng)一策”調(diao)控機制(zhi)。完善“一城(cheng)一策”全國住房、土地和金(jin)融的(de)市(shi)場監(jian)管體系。健全“一城(cheng)一策”的(de)ne)》俊?戀亍 jin)融的(de)聯動(dong)機制(zhi)。探索土地、財稅和金(jin)融等統一性政策“一城(cheng)一策”執行(xing)。探索“一城(cheng)一策”的(de)主要政策匹配機制(zhi)。

第四,加快基礎性配套(tao)制(zhi)度改革(ge)。繼續深(shen)化集體建設用地和宅基地市(shi)場化改革(ge)。建立土地用途變性的(de)利(li)益共(gong)享機制(zhi)。加快建立“住房土地指標隨人(ren)口流動(dong)掛鉤(gou)”的(de)制(zhi)度。繼續建立土地供(gong)應與商品(pin)房去化周期聯動(dong)機制(zhi)。完善“限(xian)房價(jia)競地價(jia)”、“限(xian)地價(jia)競hao)浣 鋇擾pai)賣制(zhi)度;完善金(jin)融機構的(de)公司(si)治理體系,形成(cheng)金(jin)融機構趨“住”避“炒”的(de)內在機制(zhi)。完善多層次商品(pin)房和保(bao)障(zhang)房金(jin)融體系,形成(cheng)“短借(jie)長還”的(de)融資機制(zhi)。建立住房金(jin)融審慎監(jian)管制(zhi)度;建立全國統一的(de)稅收(shou)制(zhi)度,改革(ge)稅收(shou)征管制(zhi)度。開征房地產(chan)稅,重塑房地產(chan)稅收(shou)體系。

第五(wu),加快住房供(gong)給側結構性改革(ge)。以產(chan)權化為(wei)主線,構建中國住房的(de)供(gong)應體系。以城(cheng)鎮(zhen)化為(wei)基礎,構建中國住房的(de)mu)佔涮逑怠R災zhi)能(neng)化為(wei)目(mu)標,構建中國住房高質量的(de)產(chan)品(pin)及an)chan)業體系。從而(er)繪制(zhi)樓市(shi)新基因圖(tu)譜。

作(zuo)者︰倪鵬飛

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